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Property Law in Thailand - Juslaws & Consult

不动产法
购买泰国公寓

不动产法 购买泰国公寓

不动产法 Juslaws & Consult律所


在泰国购买公寓对许多外国人来说是很有吸引力的选择,虽然泰国不动产法禁止外国人在泰国拥有土地,至少根据祖屋大厦法有合法途径获得公寓产权,Juslaws&Consult律所将为您详细说明。

什么是公寓 Condo / Condominium


或称共管式公寓,有别于酒店式公寓(apartment),是不动产的一种,分为几个单元,各户拥有独立产权,由共有的公共区域所环绕。

通过观看或参观建筑物,无法将共管式公寓(Condo / Condominium)与酒店式公寓(apartment)区分开。技术角度来讲,公寓是一个单独的家庭单元外加公共区域以及他们所位于的土地的集合体。通过契约、限制和额外的规定,单元产权所有者有条件地分享公寓空间。具体主要受内部管理规定以及泰国公寓法案法的监管。内部管理规则规定了公寓大厦的运行方式,即每个单元不能用作商业或公司地址,租赁限制和与宠物有关的事项。

泰国公寓管理法案


物权法 —— 泰国共有两种类型的住宅楼,即据《公寓管理法案》登记并获得公寓牌照(condo license)的公寓(condo),以及未根据该法案登记的酒店式公寓(apratment)。其中,仅前者能够依法登记并从土地局获得具有完全个人土地所有权的地契证书(title deed)。

外籍人士在泰国购买公寓(condo)


在泰购买公寓(condo)无国籍限制——只要符合公寓管理法第19条对公寓所有权的要求,任何可以合法进入泰国的外国人(无签证登等级的要求)都可以购买和拥有公寓单元,根据该19条规定,任何外籍自然人或被法律视为外国人的法人(以下统称“外国人”)只要符合下列标准,都可以拥有公寓单元的所有权:

  • 被泰国移民法允许在泰国居住的外国人(1);
  • 根据投资促进法案被允许进入泰国的外国人(2);
  • 依据泰国法律注册为法人的外国人(3);
  • 被全国执行委员会公告为外国人,并获得投资促进法案的优惠证书的法人(4);
  • 外国自然人或被相关法律认定为外国人的法人,带外汇入境,或从在泰国开设的离岸账户提取资金,或从外币账户提取资金(5)。

通常情况下的外国人属于上述第(5)种情况,也就意味着法律要求其公寓(condo)购买价格必须以外币转入泰国,并由泰国境内的持牌金融机构改为泰铢。

49%的外国人所有权配额


当前,鉴于外国人个人有资格获得公寓(condo)的所有权,如果公寓单元可以以外国人配额出售,他就能以自己的名义购买这个公寓单元。这意味着在公寓大楼内,不超过49%的单位可以出售给外国人,另外至少51%的公寓单元必须由泰籍拥有的。

有鉴于此,在购买现有或转售公寓时,卖方应当提供公寓法人签发的保证书,以保证该公寓单元属于49%的配额内。仍在建设中的公寓不适用此规定,直到施工完成和公寓法人成立之时。

什么是FET表格?


FET即外汇交易(Foreign Exchange Transaction),俗称“Thor Thor 3”。该表要求在土地局登记所有权。任何泰国境内的银行等金融机构处理超过50,000美元(或等值的任何其他货币)的外汇交易必须根据投资促进(BOI)银行法规准备一份FET表格,并将此交易报告给泰国银行(Bank of Thailand)。对于购买公寓(Condo)的外国人,此表格的原件及他/她作为接收人或外币汇款人的姓名是土地部门所有权登记的必要文件,以证明他/她遵守了泰国公寓管理法第19条的有关规定。

而对于少于50,000美元的外汇兑换,银行不需要准备也不会发行FET表格。在这种情况下,外国人可以要求从银行转账外币和兑换泰铢的确认函。此信函包含与FET表格相同的信息,也可用于在土地局注册。

出售和购买协议


公寓的买卖协议详细规定了公寓买方和卖方的责任。它包括议定价格和付款节点,转让日期,公寓的确切信息,转让费和税款的责任,保证以及有关尽职调查的事项。标准销售合同必须符合公寓管理法和消费者保护法。所有权的转移在省或地方土地部门的分支机构进行,在转让时签署第二份官方土地办公室销售协议,并且必须支付转让费和税款。

转让费和税款


在泰国转让公寓单元涉及多种税费。例如转让费(所有权登记费),印花税,预扣税和相关的特定营业税。在转售中这些成本如何在买方和卖方之间分配取决于他们在买卖协议中达成的协议,并且可以从约定买方支付全部费用到约定卖方支付全部费用。在购买期房时,卖方(开发商)可以根据消费者保护法将最多2%所有权登记费的一半转嫁给买方。泰国没有一般的财产税,有很低的当地维护税和土地和房屋税。其中,土地和房屋税不适用于公寓。 然而,如果公寓单元用于住宅用途,据已被批准计划可引入更为一般的财产税年税率,即评估价值的0.1%/年。

公寓单元的地契


所有权登记后,新所有者将获得该公寓单元的所有权契约。公寓大楼内的每个公寓单元都拥有土地部门颁发的所有权证书。地契必须包含以下信息:土地的坐标和定位以及公寓的土地面积,公寓的坐标和定位,面积和显示长宽高的平面图,共同所有权的比例和投票权,拥有公寓单元的人的姓名,权利和法律行为的登记指引,主管官员的签名,职位和印章。公寓所有权和地契的转让统一在土地部门进行。

所需文件概述


在购买现有或转售公寓时,卖方必须提供由公寓法人签发的保证书,该公寓属于该公寓49%的外国所有权配额,以及一封信函说明该单元未遗留任何向公寓法人的欠费。另外还需要FET表格、身份证或护照、结婚或离婚登记证(如果适用)和土地办公室“Tor Dor 21”授权书(如果您不想亲自去土地局转让所有权)。

小结


如您需要更多有关购买泰国土地、别墅或不动产尽职调查的信息,请随时与我们Juslaws & Consultant律所曼谷办公室或普吉办公室联络。

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