Lebensqualität unter tropischer Sonne
VON Christian moser ::: Thailands Immobilienmarkt verzeichnet weiterhin einen ungebrochenen Boom, insbesondere in der Hauptstadt Bangkok wie auch in den Ferienorten Phuket, Hua Hin, Ko Samui und Pattaya. Hier gibt es eine große Nachfrage und Bauaktivitäten bei hochwertigen Projekten wie luxuriösen Eigentumswohnungen (Condominiums). Diese Entwicklung wird getragen von einem boomenden Fremdenverkehrssektor und der steigenden Beliebtheit der thailändischen Metropole und der Ferienorte, etwa als Überwinterungsdomizil. Dieser Boom ist vor allem im Luxussegment zu beobachten. Es hat sich unter vermögenden Europäern schon lange herumgesprochen, dass Thailand unvergleichliche Lebensqualität unter tropischer Sonne zu bieten hat. Auch als Investitionsobjekte bieten sich thailändische Immobilien an. Der jährliche Return on Investment aus der Vermietung von Eigentumswohnungen in Bangkok bewegt sich zwischen 5% und 10%. In den vergangenen Jahren haben die meisten Condominiums anhaltende Wertsteigerungen verzeichnet. Die Upmarket-Objekte in der Nähe des wachsenden Skytrain-Netzes in Bangkok weisen eine ausgezeichnete Vermietbarkeit auf und locken mit fantastischem Blick, hohem Sicherheitsstandard (24 Stunden geöffnete Rezeption/Security), Parkplatz, nicht selten mehreren hochwertigen Pools und einem Service auf dem Niveau von Hotels.
In der Nähe der Skytrain-Strecken entstehen neue urbane Quartiere, ultramoderne Einkaufszentren und Hotels. Trotz dieser Entwicklung ist der unvergleichliche relaxte Charme Thailands weiterhin spürbar. In diesem Jahr werden neue Streckenabschnitte des modernen Skytrain eingeweiht, der damit fast bis ans Meer reicht und in Zukunft Bangkok und die Küstenstadt Pattaya verbinden wird.
Überprüfung durch das Land Department
Ausländische Investoren oder Besucher können Condominiums als Volleigentum erwerben. Der thailändische Condominium Act gestattet Ausländern, einschließlich ausländischen juristischen Personen, den Erwerb von Eigentumswohnun-gen. Zusätzlich erwirbt der Käufer automatisch einen Miteigentumsanteil hinsichtlich des zugrunde liegenden Grundstücks. Der ausländische Erwerber erhält entsprechende Eigentumsurkunden (Land Title Deeds), deren Originale im zuständigen Land Department hinterlegt sind. Damit entspricht der Kauf im Wesentlichen dem Erwerb einer Eigentumswohnung in Deutschland.
Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, die erste Anzahlung geleistet beziehungsweise im Falle eines „Off-Plan“- Erwerbs eine Reservierungsgebühr oder Ähnliches bezahlt wird, empfiehlt es sich, eine gründliche Überprüfung (Due Diligence) des Kaufobjekts und gegebenenfalls des Verkäufers durch einen Rechtsanwalt durchführen zu lassen. Die Pro- perty Due Diligence sollte mindestens eine Überprüfung der Eigentumsverhältnisse beim Land Department, die Prüfung des Vertragswerks sowie die Prüfung der gesetzlich geforderten Genehmigungen (Condominium License etc.) umfassen. Außerdem ist zu beachten, dass gemäß dem Condominium Act über 50% der Gesamtfläche des Gebäudes thailändischen Eigentümern gehören, und die Mittel für den Erwerb aus dem Ausland überwiesen werden müssen. Das Land Department überprüft das Vorliegen dieser Voraussetzungen von Amts wegen, bevor das Wohneigentum auf den Ausländer übertragen wird.
Falls der Immobilienerwerb in Thailand fremdfinanziert wird, stehen nach thailändischem Recht verschiedene Sicherungsmittel zur Verfügung, etwa die Hypothek (Mortgage) oder eine Art Sicherungsübereignung (Sale with Right of Redemption). Die thailändische Mortgage zeichnet sich durch eine bessere Verkehrsfähigkeit aus als die Hypothek und ist damit mit der Grundschuld nach deutschem Recht vergleichbar.
Dabei lässt sich durch entsprechende Gestaltung des Sicherungsvertrages erreichen, dass bei der Zwangsvollstreckung in einer ersten Stufe zunächst deutsches Recht anwendbar und der Gerichtsstand hierfür in Deutschland ist.
Damit stehen zur Besicherung etwa eines Darlehens effektive Sicherungsmittel zur Verfügung. Landerwerb per Private Company Limited Dabei sind die Investitionsmöglichkeiten in thailändische Immobilien keinesfalls nur auf Condominiums beschränkt, sondern erstrecken sich auch auf den Erwerb von Grundstücken, Villen und Hotels. Anders als beim Kauf von Eigentumswohnungen ist jedoch zu beachten, dass Ausländer beziehungsweise ausländische juristische Personen normalerweise kein Land erwerben dürfen. In der täglichen Praxis in Thailand tragen viele Ausländer deshalb das Eigentum im Namen eines thailändischen Partners ein. Dies ist jedoch für ein größeres Investment aus zweierlei Gründen nicht ratsam: Zum einen verbietet es das thailändische Recht, mittels eines Strohmannes (Nominee) das geltende Ausländerrecht zu umgehen. Zum anderen besteht das Risiko, dass der thailändische Partner sich nicht an die bestehenden Abreden hält. Das heißt aber nicht, dass dem ausländischen Investor ein sicherer Landerwerb nicht möglich ist. Viele Investoren bedienen sich hierzu einer thailändischen Private Company Limited, die mit der deutschen GmbH vergleichbar ist. Zu beachten ist hierbei zwar, dass die Kapitalmehrheit von Thais gehalten werden muss. Anders als beim simplen Erwerb im Namen des Thai-Partners erlaubt es das thailändische Gesellschaftsrecht jedoch, dass der Ausländer über eine entsprechende gesellschaftsrechtliche Gestaltung die Mehrheit der Stimmrechte hält sowie die überwiegende Berechtigung hinsichtlich Dividenden und Kapital. Wichtig ist hierbei, dass diese Rechte etwa im Rahmen einer “Preference Shares Structure“ in den Gründungsurkunden der Gesellschaft verbürgt sind und nicht bloß durch die Abrede zwischen den Gesellschaftern. Außerdem ist sorgsam darauf zu achten, dass keine illegale Umgehungsstruktur vorliegt.
Professionellen ausländischen Investoren, die in großem Stil in Landeigentum investieren, genügt aber auch die oben beschriebene Lösung allein noch nicht. Es kann dann eine aufwendigere zweistufige Holdingstruktur geschaffen werden, bei der eine Holdinggesellschaft die Kapitalmehrheit der das Land erwerbenden Gesellschaft hält. Indem der ausländische Investor auch die Holdinggesellschaft kontrolliert, wird eine zusätzliche Sicherungsstufe geschaffen, die es erlaubt, einen sich abredewidrig verhaltenden Thai-Partner jederzeit auszubooten.
Holdinggesellschaft sichert langfristige Nutzung Alternativ zum Eigentumserwerb besteht die Möglichkeit, einen Pachtvertrags mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren (zweimal um weitere 30 Jahre verlängerbar) abzuschließen.
Ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von über zwei Jahren muss beim örtlichen Land Department eingetragen werden. Diese Eintragung verschafft dem Pächter jedoch keine weitergehenden Rechte, sondern stellt lediglich ein Formerfordernis für die Wirksamkeit des Pachtvertrages dar. Übrigens ist die Bezeichnung solcher langfristiger Pachtverträge in Anlehnung an angloamerikanisches Recht als „Leasehold“ bei Developpern zu Werbezwecken beliebt, aber irreführend.
Steht auf Verpächterseite eine vom ausländischen Investor kontrollierte thailändische Gesellschaft oder sogar eine oben beschriebene Holding, ist auch eine langfristige Nutzung – auch über 30 Jahre hinaus – „wasserdicht“ abgesichert. Übrigens ist dem Ausländer nur der Landerwerb nicht gestattet, der Erwerb von Häusern durchaus. Zwar folgt das Eigentum an einem Gebäude gemäß dem Civil and Commercial Code grundsätzlich dem Eigentum am Land, auf dem es errichtet ist. Jedoch kann durch Eintragung eines sogenannten Superficies eine Trennung von Eigentum am Gebäude und Eigentum am Grund herbeigeführt werden. Daneben kennt der Civil and Commercial Code noch weitere dingliche Nutzungsrechte. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein ausländischer Investor, der ein Grundstück über eine von ihm kontrollierte Holdinggesellschaft erwirbt und zusätzlich Eigentümer des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes ist, größtmögliche Investitionssicherheit erhält. Die thailändische Regierung bemüht sich trotz der geltenden rechtlichen Beschränkungen darum, ausländische Kapitalgeber anzulocken, und zeichnet sich hierin durch Kontinuität aus. Für bestehende Strukturen gibt es Bestandsschutz, soweit diese keine illegalen Umgehungsstrukturen darstellen. Der direkte Erwerb einer Eigentumswohnung (samt Miteigentum am Grundstück) ist dem ausländischen Investor ohnehin möglich. :::
